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座談会

第24回座談会

  • 日時:2011.10.26(水)18:30~20:30
    江坂の不動産事情 ~うまい事務所の借り方や賃料交渉術~
    カテゴリー:座談会

江坂が好き!な経営者のための、第24回座談会を開催します。

テーマは 
江坂の不動産事情
~うまい事務所の借り方や賃料交渉術~

問題提起者は
江坂地所株式会社 代表取締役社長 平井 克典さん です。

吹田市内で創業45年、江坂に移転してからも40年、
江坂を中心に事業用不動産の仲介や管理、そして不動産コンサルティング業務を営んでいる江坂地所の平井さんに、最近の江坂の不動産事情についてお話しいただきます。

事務所を借りる際のポイントや賃料交渉術など、知っているとお得な情報も交えながら問題提起していただきます。

報告

高木の挨拶の後、レジュメに沿って平井さんの話が始まりました。

1.江坂の不動産

①開発~バブル期
②ミニバブル期
③現在

区画整理のころのお話しから、坪単価での料金の相場、現在の空室率など、江坂における不動産事情の歴史をお話しいただきました。
現在は夜間人口が増え、マンションや24時間営業のスーパーが増えていることや企業の撤退が多いことなどのお話しもありました。

2.江坂のオフィス

①大阪市内と江坂
②オフィスの種類

最近は大阪市内の賃料が安くなったこともあり、江坂のオフィス需要は下がっているということでした。
ですが、駐車場を大阪市内よりも安く借りることができたり、交通の便が良かったりと、車移動をすることが多い企業には江坂が便利だというお話もあり、オフィスを借りるときは、目的に合わせて借りることが大切だとおっしゃっていました。
来客の頻度に合わせて選ぶことや、倉庫と駐車場と事務所を別々に借りるより一緒に借りた方が安い値段で借りれることなど、具体的な話を挙げながらお話しいただきました。

3.賃借時の注意点

①事前調査
②物件選択
③契約について
④退去時のトラブル回避

壁の厚さ、過去の事故、解約予告の期限、賃料・共益費・更新料など何が必要か、などを事前に確認すること、また、契約書のひな型、寸法の入った平面図をあらかじめ入手して少し詳しい人に見てもらうことなど、賃借時の注意点について具体的にお話しいただきました。
そして、入居中にクレームなどをどこに言えばいいのか分からないという事がよくあるそうなので、あらかじめ家主・貸主・管理会社が誰なのか確認し、クレーム先を知っておくことが大切だとおっしゃっていました。
契約してしまうと、そこから変更するのは難しいので、契約するまでに諦めず粘り強く交渉することが重要だそうです。

4.入居中の注意点

①値下げ交渉
②貸主・管理会社への報告とコミュニケーション作り

値下げ交渉の例として、相場よりも高い賃料を払っている場合と、業績悪化などで払えない理由がある場合のお話しをしていただきました。
あくまでもお願いする姿勢で無茶なことは言わないことと、業績の悪化など賃料を払えない理由があるならば文章化して目に見える形にしてからお願いすること、そして、日頃からコミュニケーションをとっておくことが大切だとおっしゃっていました。

5.退去時の注意点

最近は住宅における原状回復が問題になったこともあり、住宅に関しては不当に請求されることはなくなりつつあるが、オフィスに関してはまだ不当な請求をされる場合が多いのが現状だとおっしゃっていました。
ですので、原状回復のための不当な請求に対しては、契約時に日付入りの写真をたくさん撮っておくことが対策になるのだそうです。

事務所を借りるには目的に合ったものを借り、契約や交渉までの準備を手を抜かずに行うこと、そして日頃からのコミュニケーションが大切だということでした。

平井さんの話が終わった後、株式会社シー・エフ・ネッツ 大阪支社の服島さんに乾杯の音頭をとっていただき、会食しながらの自己紹介と意見交換がはじまりました。

具体的な例や数字で紹介いただき分かりやすかったという意見がたくさんありました。


(以下、アンケートより抜粋)

Q.今日の座談会に参加して学んだことや、気づいたことを教えてください

  • 不動産の売買、仲介等に関するウラ話を聞けて、たいへん面白かった。
  • プロの視点からの不動産契約の注意点が大変勉強になりました。
  • 江坂の不動産の歴史。賃貸交渉のスキル。
  • 事務所を借りる時のポイント。江坂付近の賃料相場。実戦的な内容でとても役に立ちました。
  • 住宅から見る不動産とオフィスでは場所注目ポイントが違うが、借りる時の注意点等は同じである。江坂の今後はどうなるか気になりました。もっと住宅が増えるのかetc
  • 退去時の現状回復について、自然損耗分の負担は家主負担なのは知りませんでした。
  • 賃貸物件の交渉事。知っていたつもりでしたが、更に知る事が出来ました。
  • 江坂の歴史。賃貸市場環境がよくわかった。
  • 江坂の歴史(事業用賃貸)が良くわかりました。

定刻となり閉会。
閉会後も、引き続き江坂-起業家支援センターの一角で語り合いました。

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